信贷与金融 10分钟阅读
如何在澳大利亚信用不良情况下获得房贷
快速要点
- 专业放贷机构提供信用不良房贷
- 利率通常比标准贷款高1-3%
- 通常需要10-20%的最低首付
- 信用修复可在6-12个月内改善您的选择
如果您因信用不良而被主要银行拒绝，不要放弃您的置业梦想。虽然信用记录不良会使获得房贷更加困难，但并非不可能。本指南介绍了您的选择，从专业放贷机构到信用修复策略。
了解澳大利亚的信用不良定义
什么被视为信用不良？
在澳大利亚，您的信用评分范围从0到1,200。以下是放贷机构通常如何看待不同分数：
| 信用评分 | 评级 | 房贷前景 |
|---|---|---|
| 0-549 | 低于平均 | 仅限专业放贷机构 |
| 550-624 | 平均 | 选择有限，利率较高 |
| 625-725 | 良好 | 大多数放贷机构，标准利率 |
| 726-1,200 | 很好到优秀 | 最佳利率和条件 |
什么原因导致信用不良？
常见信用问题
- 违约记录： 超过150澳元且逾期60天以上的未付债务
- 法院判决： 针对未付债务的法律行动
- 破产： 记录保留5年（或出院后2年）
- 第九部分协议： 影响信用5年的债务协议
- 多次信用查询： 短时间内申请过多
- 逾期付款： 贷款、信用卡或账单的延迟付款
信用不良的房贷选择
1. 专业信用不良放贷机构
非银行放贷机构专门帮助有信用问题的借款人。他们评估申请的方式与主要银行不同。
专业放贷机构特点
- • 较高利率： 通常7-10%（vs优质贷款6-7%）
- • 更大首付： 通常需要10-20%首付
- • 灵活标准： 考虑过往问题的解释
- • 较短期限： 可能最初提供1-3年贷款
2. 无信用检查房贷
一些放贷机构提供无传统信用检查的贷款，但需要小心：
警告
- • 非常高的利率（通常12%+）
- • 需要大额首付（30%+）
- • 贷款金额有限
- • 可能不受监管 - 检查ASIC注册
3. 担保人贷款
如果您信用不良但有信用良好且拥有房产净值的家庭成员，担保人贷款可能有效。
担保人贷款的好处
- • 担保人的房产提供额外担保
- • 可以少付或不付首付
- • 获得更好的利率
- • 担保人的信用评分比您的更重要
注意：如果您违约，这会使担保人的房产面临风险
提高批准机会
1. 储蓄更大的首付
首付越多，放贷机构的风险越低：
| 首付 | 您的机会 |
|---|---|
| 5-10% | 信用不良时非常困难 |
| 10-20% | 专业放贷机构可能接受 |
| 20%+ | 机会很好，更多放贷机构选择 |
2. 显示真实储蓄
放贷机构希望看到您长期持续储蓄：
- 至少连续储蓄3-6个月
- 将储蓄保持在专用账户中
- 避免大额无法解释的存款
- 显示您能够管理资金，尽管过去有问题
3. 稳定就业
就业要求
- • 在当前工作至少6-12个月
- • 首选永久或长期合同
- • 一致的收入历史
- • 自雇者需要两年税务申报表
修复信用的步骤
在申请之前，采取这些步骤改善您的信用：
- 获取信用报告： 从Equifax、Experian和Illion免费获取
- 检查错误： 立即争议任何不正确的记录
- 支付违约款： 即使是旧的，支付显示诚意
- 设置付款提醒： 今后绝不错过付款
- 降低信用额度： 降低总可用信用
- 避免新信用： 每次申请都会降低您的分数
申请流程
您需要的文件
必需文件
- ✓ 100分身份证明
- ✓ 近期工资单（3个月）
- ✓ 银行对账单（3-6个月）
- ✓ 税务申报表（2年）
- ✓ 信用报告
- ✓ 信用问题解释信
- ✓ 储蓄证明
- ✓ 已付违约款证明（如适用）
撰写解释信
一封好的解释信可能起到决定性作用。包括：
信件结构
- 简要解释发生了什么
- 为什么不会再次发生
- 为改善财务状况采取的步骤
- 当前稳定的情况
- 支持文档
需要考虑的成本
信用不良贷款通常带来额外成本：
典型额外成本
- 更高利息： 比标准利率高1-3%
- 风险费用： 500-2,000澳元一次性费用
- 房贷保险： 更高保费或不可用
- 申请费： 500-1,000澳元
- 经纪费： 一些复杂申请收费
替代策略
1. 等待和改善
有时最好的策略是等待：
- 违约记录5年后消除
- 破产记录5年后清除
- 每年良好信用都有帮助
- 等待期间储蓄更大首付
2. 从投资房产开始
一些人发现获得投资贷款批准更容易：
- 租金收入计入偿债能力
- 可以申请税收减免
- 为未来自住房购买建立净值
需要避免的危险信号
掠夺性放贷机构的警告信号
- • 没有澳大利亚信贷许可证号码
- • 施压立即签署
- • 费用和收费不明确
- • 利率超过15%
- • 批准前要求预付费用
- • 不提供书面报价
成功案例
案例研究：从破产到有房者
马克因生意失败于2019年宣布破产。以下是他如何在2024年买到房子：
- • 3年内储蓄20%首付
- • 保持稳定就业
- • 使用专业放贷机构，利率8.2%
- • 18个月后再融资到主要银行，利率6.5%
- • 现在通过房产建立财富
总结
信用不良并不意味着您的置业梦想就此结束。虽然您最初会面临更高的成本和更少的选择，但许多有过信用问题的澳大利亚人通过专业放贷机构成功购买了房屋。
成功的关键是：了解您的选择，改善财务状况，储蓄可观的首付，以及与了解信用不良市场的经验丰富的经纪人合作。通过耐心和正确的方法，置业仍然是可以实现的。